Poniżej opowiem jaki wpływ miała pandemia na losy pewnego klubu fitness, dlaczego tak istotne było oświadczenie złożone u notariusza i jakie kroki podjął klub, aby egzekucja z aktu notarialnego nie została wszczęta.

 

 

Klub fitness (najemca lokalu) złożył wniosek do sądu o zabezpieczenie. Wnioskował m.in. o  zakazanie swojemu Wynajmującemu  wszczęcia procedury tzw. egzekucja z aktu notarialnego, w którym oprócz wynajmu lokalu złożył oświadczenie o dobrowolnym  poddaniu się egzekucji. Prowadzony klub fitness został zamknięty w związku z  COVID- owymi zakazami prowadzenia działalności gospodarczej.  Sąd jednak stwierdził, że wniosek nie zasługiwał na uwzględnienie.

Uprawdopodobnienie a egzekucja z aktu notarialnego

 

 

Najemca był zobowiązany do przedstawienia  łącznie następujących przesłanek:

1) nadzwyczajną zmianę stosunków (w tym wypadku pandemia),

2) nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia lub groźbę poniesienia rażącej straty (problem z zapłatą czynszu),

3) związek przyczynowy pomiędzy zmianą stosunków a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania czy groźbą straty (wykazanie dokumentami i okolicznościami wskazującymi wpływ pandemii na sytuację finansową Najemcy), 

4) nieprzewidzenie przez strony przy zawieraniu umowy wpływu zmiany stosunków na wykonanie zobowiązania (brak możliwości uwzględnienia pandemii przy zawieraniu umowy).

Zaznaczyć należy, że nawet wykazanie powyższych przesłanek, nie oznacza, że sąd ma obowiązek zastosować zasadę rebus sic stantibus, czyli ingerować w treść umowy pomiędzy Stronami.

O czym mówi nam  zasada rebus sic stantibus?

 

 

Art.  3571    §  1. Kodeks Cywilny   [Rebus sic stantibus]

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd, może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Dlaczego sąd może skorzystać z reguły rebus sic stantibus (ale nie musi 🙂 ?

 

 

Przed skorzystaniem z kompetencji przewidzianych w art. 357 1 k.c. sąd musi rozważyć nie tylko interes powołującego się na nadzwyczajną zmianę stosunków, ale i jego kontrahenta. Sąd w tym przypadku doszedł do przekonania, że jego uwzględnienie prowadziłoby do nadmiernego naruszenia interesów Wynajmującego. Zgodnie z tą zasadą, sąd przy wyborze sposobu zabezpieczenia powinien uwzględnić interesy OBYDWU stron postępowania. Zapewnić uprawnionemu należytą ochronę prawną, a z drugiej strony – nie obciążać obowiązanego ponad potrzebę.

Żądany przez uprawnionego sposób zabezpieczenia (poprzez uzależnienie wysokości czynszu od obrotu) nie tylko przerzuca na obowiązanego całość negatywnych skutków epidemii, lecz całkowicie przerzuca na niego również normalne ryzyko gospodarcze, związane z działalnością prowadzoną przez uprawnionego.

Więcej: Postanowienie Sąd Okręgowy w Warszawie z 2021-01-27 z dn. 27 stycznia 2021 r., sygn. akt XXVI GCo 269/20 (nieprawomocne):  http://orzeczenia.warszawa.so.gov.pl/details/$N/154505000007827_XXVI_GCo_000269_2020_Uz_2021-02-23_001

Czym jednak jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji z aktu notarialnego  i dlaczego klub fitness chciał tego uniknąć?

 

 

Oświadczenie o podaniu się egzekucji jest obecnie bardzo popularnym sposobem na unikniecie długotrwałego procesu sądowego, a jednak pozwalającym na szybką transakcję typu: sprzedaż/ kupno nieruchomości.
Jest to dokument w formie aktu notarialnego, w którym dłużnik zobowiązuje się, że podda się w określonym terminie i na określonych warunkach egzekucji, w przypadku gdy przestanie spłacać swoje zobowiązania.
Sprzedaż nieruchomości musi odbyć się poprzez sporządzenie aktu notarialnego przez notariusza. Jest to wymóg obligatoryjny.

 

Co to oznacza w praktyce?

 

 

Jeśli przestaniesz spłacać raty kredytu, wówczas Twój bank może pominąć cały etap sądowy, ponieważ posiada tzw. tytuł egzekucyjny, w którym dobrowolnie poddałeś się egzekucji.  Jest nim właśnie ten akt notarialny. Nie będzie pozwu, postępowania sądowego, rozpraw i wyroku.
Podobnie rzecz się będzie miała jeśli  Twój najemca przestanie płacić czynsz. Takie oświadczenie o poddaniu się egzekucji zabezpiecza Twoje interesy- nie narażasz się na kosztowne i być może długotrwałe postępowanie sądowe.

 

Czy z takim aktem notarialnym możemy iść od razu do komornika i zażądać egzekucji z aktu notarialnego?

 

 

Nie, potrzebna jest tzw. klauzula wykonalności. Należy złożyć odpowiedni wniosek w sadzie o nadanie takiej klauzuli na akcie notarialnym. Po nadaniu klauzuli mamy już odpowiedni akt zwanym teraz tytułem wykonawczym, który nadaje się do wykonania egzekucji u komornika.

Do czego konkretnie zobowiązujemy się w akcie notarialnym przez złożenie takiego oświadczenia?

 

 

Dłużnik może dobrowolnie poddać się egzekucji w formie aktu notarialnego w odniesieniu do następujących obowiązków:
  • zapłaty sumy pieniężnej,
  • uiszczenia innych rzeczy oznaczonych co do gatunku,
  • wydanie rzeczy indywidualnie oznaczonej.
Obecnie możliwe jest dobrowolne poddanie się egzekucji nie tylko przez dłużników osobistych, ale także rzeczowych.
 
Dłużnik osobisty to osoba zobowiązana np. z tytułu umowy.
 
Dłużnik rzeczowy  zaś to nic innego jak właściciel nieruchomości lub innego składnika majątkowego (np. auto), który zgadza się zostać dłużnikiem. Ewentualna egzekucja będzie prowadzona tylko z tej  rzeczy.

Jakie elementy powinien zawierać akt notarialny, aby mógł stać się tytułem egzekucyjnym?

 

 Jest sporządzony przez notariusza w zakresie jego uprawnień i przewidzianej przez prawo formie oraz zawiera:

  • dane dłużnika i wierzyciela,
  • oświadczenie dłużnika o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,
  •  dokładny opis długu,
  •  termin spłaty długu,
  •  termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
(wyr. SN z 19.3.1975 r., III CRN 368/74, OSNCPiUS 1976, Nr 4, poz. 86).
.
Ustawa wprost przewiduje, że oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.

 

Co może zrobić dłużnik w przypadku egzekucji z aktu notarialnego? Jakie ma formy obrony przed egzekucją?

 

 

Dłużnik może kwestionować akt, twierdząc, ze warunek określony w akcie nie został spełniony lub wierzyciel nie zachował odpowiedniego terminu. Może także skorzystać z formy obrony- tzw. powództwa przeciwegzekucyjnego. Więcej pisałam o tym tutaj:
Powództwo podlega opłacie procentowej przy wniesieniu do sadu. Należy pamiętać, ze złożenie takiego powództwa nie wstrzymuje egzekucji. W tym celu należy zawrzeć również tzw. zabezpieczenie powództwa.
Bardzo istotną kwestią jest dokładne, precyzyjne sporządzenie aktu notarialnego, gdyż sąd na etapie nadawania mu klauzuli wykonalności nie ma możliwości badania go pod kątem merytorycznym.

 

Egzekucja u komornika

 

Dalszy etap tego postępowania jest typowy. Wierzyciel składa wniosek o egzekucję do komornika. Składa również akt notarialny opatrzony klauzulą wykonalności, który od czasu jej nadania  staje się tytułem wykonawczym. Komornik analizuje tytuł pod względem formalnym, tj. prawidłowość oznaczeń stron, dane identyfikujące typu NIP, PESEL, zakres i prawidłowość nadania klauzuli.
 
Po weryfikacji przystępuje do egzekucji: przesyła dłużnikowi i wierzycielowi tzw. zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, dokonuje pierwszych zajęć np. wynagrodzenia za prace, rachunku bankowego, wierzytelności, nieruchomości. Wzywa o zaliczkę, informuje o kolejnych etapach postępowania, poszukuje majątku dłużnika, przekazuje wpłaty.
 
Podsumowując,  jest to powszechna, często stosowana forma zabezpieczenia naszych należności. Należy jednak pamiętać o spełnieniu warunków formalnych, czyli odpowiedniego sporządzenia aktu notarialnego z określonymi zasadami.

red. Marszałkowska-Krześ 2021, KPC,  wyd. 29/I. Gil
E. Wengerek, Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne, t. 1–2. Komentarz do II Części Kodeksu postępowania cywilnego.

 

Stan na dzień: 14 sierpnia 2021  roku

  Informacja: Przedstawiona informacja jest udostępniana nieodpłatnie, ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Call Now Button