Nowe przepisy eksmisji w czasie pandemii

 

Pandemia spowodowała  kryzys gospodarczy*,  na który reakcją był szereg rozwiązań prawnych nazywanych “Tarczą Antykryzysową”. Artykuł 9521 został dodany do KPC w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2: Licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu (art. 9521 § 5 KPC). **                                                                                                                                    
Nowelizacja wzmocniła pozycję dłużników w postępowaniu egzekucyjnym pod kątem eksmisji. Taki zapis  podyktowany był wymogami ewentualnej kwarantanny, gdy dłużnik lub osoby z nim zamieszkujące zobowiązane są do przebywania w lokalu mieszkalnym. Inny aspekt to ograniczenie kontaktów w czasie publicznej licytacji nieruchomości.
 
Artykuł 9521 KPC, nie dotyczy sytuacji gdy dłużnik posiada działki budowlane niezabudowane, albo gdy posiada dwa mieszkania. Komornik może dokonać licytacji jednego z mieszkań.

 

Nowość- wniosek o licytację, tylko jeśli długi wynoszą 1/20 części sumy oszacowania

Przepis ten ma zapobiegać licytacji nieruchomości, których wartość przewyższa w znaczny sposób  wartość zadłużenia. Wierzyciel będzie uprawniony do złożenia wniosku o licytację  tylko w przypadku, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość 1/20 części sumy oszacowania.
 
Co w przypadku gdy mamy kilku wierzycieli?
Wówczas również łączna wysokość zadłużenia musi stanowić co najmniej równowartość 1/20 części sumy oszacowania.
 
Powyższy wymóg nie ma zastosowania jeżeli:
  • należność przysługuje Skarbowi Państwa
  • wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym
  • mimo niespełnienia warunków przewidzianych w tych przepisach zgodę na wyznaczenie terminu licytacji wyraził dłużnik, do którego nieruchomość należy, albo sąd.
A kiedy Sąd wyraża zgodę na wyznaczenie terminu licytacji na wniosek wierzyciela?
Jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub nie ma innej możliwości na spłacenie zadłużenia z innych składników majątku dłużnika (art. 9521 § 4 KPC).

Nowość- licytację wyznacza się na wniosek wierzyciela

 

Dotychczas nie było wymogu złożenia wniosku o pierwszą licytację. Czynność prawomocnego opisu i oszacowania nieruchomości można było uznać za wystarczającą przesłankę.
Obowiązujący od 30.5.2020 r. art. 9521 § 1 KPC stanowi, że termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela.
 
Należy przyjąć, że w  przypadku licytacji nieruchomości innych niż wyżej wymienione  termin licytacji wyznacza komornik po uzgodnieniu z sędzią albo referendarzem, który będzie sprawował nadzór nad przebiegiem licytacji. Do jego wyznaczenia nie jest konieczny żaden odrębny wniosek wierzyciela.

 

Zakaz eksmisji w pandemii- skutki

Przepisy blokujące eksmisję w czasie pandemii są korzystniejsze dla dłużników. Z pewnością bywają wykorzystywane przez niesolidnych najemców. Niewątpliwie działa to na niekorzyść właścicieli nieruchomości. Sami zmagają się z opłatami np. za media albo ratą kredytu, uniemożliwiając  korzystanie z mieszkania lub pobierania pożytków, doprowadzając do pogorszenia się sytuacji finansowej właściciela. Na skutek pandemii ciężar ochrony lokatora został przeniesiony z Państwa na właścicieli.

Przepisy blokują  również możliwość prowadzenia przez gminy racjonalnej gospodarki mieszkaniowej. Nawet decyzja wydana przez nadzór budowlany o wyłączeniu budynku z użytkowania nie jest podstawą do eksmisji. Pracownicy samorządu obawiają się tragedii z powodu przebywania w zagrażającym życiu  budynku. Na potrzeby zmiany zakazu eksmisji z przyczyny pandemii wskazywał również Rzecznik Praw Obywatelskich.

Projekt Ministerstwa Sprawiedliwości oraz uwagi RPO

 

Projekt znoszący zakaz eksmisji jest już po etapie I czytania w Sejmie i zawiera argumentację Rzecznika Praw Obywatelskich, który w tym sporze nie staje po stronie zadłużonych.

  •  Kwestia zakazu eksmisji może zniechęcać właścicieli nieruchomości do wynajmu, w obawie przed nieuczciwymi najemcami.
  • Należy też zauważyć, że eksmisja to proces, który powstał dużo wcześniej niż pandemia i tyczy się osób, które miały problemy finansowe wcześniej niż zagrożenie COVID19.
  • RPO nie kwestionuje zasadności zakazu. Zwrócił uwagę jednak na fakt, iż dalszy zakaz eksmisyjny może naruszać standardy konstytucyjne.
  • Podjął on takie założenie po szeregu skarg wpływających od właścicieli nieruchomości, którzy czują się obciążeni ewentualnym czynszem, mediami, ratami kredytu oraz brakiem dochodu. Ewentualne rekompensaty są poza gestią MS. Uzyskanie ich od osób zadłużonych, którym grozi eksmisja- jest praktycznie niemożliwe.

Zakaz też był kwestionowany przez sąsiadów eksmitowanych. Wskazują, iż  osoby wykraczają przeciwko porządkowi domowemu, naruszają normy społeczne, utrudniają korzystanie z innych lokali oraz części wspólnych, stwarzają zagrożenie dla sąsiadów.

RPO wskazuje również, że wiele restrykcji zostało zniesionych. Gospodarka powoli wraca do starych zasad, zakaz eksmisji pozostaje jednak niezmieniony. * Z pewnością aktualnym wyzwaniem jest wojna w Ukrainie
oraz potrzebą dużej ilości lokali mieszkalnych. Zniesienie zakazu eksmisji pozwoli na uwolnienie lokali. Odda również  narzędzia do rąk właścicieli nieruchomości w przypadku nieuczciwych najemców.

*Więcej o wpływie pandemii na prowadzenie biznesu: https://adwokattwojegomajatku.pl/egzekucja-z-aktu-notarialnego/

** Więcej o eksmisji: https://adwokattwojegomajatku.pl/eksmisja-w-polsce/

Call Now Button